Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže, …
Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva. Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika, a sukladno ugovoru o upravljanju i postojećog zakonskoj regulativi.
Obveze i ovlasti upravitelja
- organizirati održavanje zajedničkih dijelova zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
- izvršavati poslove povremenih i godišnjih pregleda zgrade te isto evidentirati,
- utvrditi iznos primjerene zajedničke pričuve koju je pojedini suvlasnik dužan uplaćivati na transakcijski račun zgrade,
- organizirati bankovne zajmove za veće iznose planiranih troškova održavanja, a potrebni su za održavanje zgrade u uporabnom stanju i ne ponavljaju se u unutar jedne godine,
- organizirati primjereno osiguranje zajedničkih dijelova zgrade,
- odrediti kućni red,
- raspoređivati druge troškove zgrade na suvlasnike (zajed. potrošnja struje, vode…),
- naplaćivati dugovanja suvlasnika koji ne plaćaju redovito zajedničku pričuvu,
- podmirivati troškove zgrade prema trećima, iz sredstava s kojima zgrada raspolaže na vlastitom transakcijskom računu,
- obavještavati suvlasnike zgrade o izvršenim poslovima održavanja zajedničkih dijelova zgrade,
- obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
- izvjestiti suvlasnike o poslovanju zgrade u prethodnoj kalendarskoj godini na prikladan način (bilanca zgrade, pregled pojedinačnih prihoda i rashoda, …) najkasnije do 30. lipnja svake godine,
- u dogovoru sa suvlasnicima izraditi godišnji plan poslova održavanja zgrade sa pregledom standardnih mjesečnih prihoda i rashoda za iduću kalendarsku godinu te isti na prikladan način obavijestiti suvlasnike.
Ugovoreno upravljanje
Ugovoreno upravljanje se provodi putem odredbi međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju odnosno putem posebnih odluka donesenih glasanjem suvlasnika natpolovičnom većinom po udjelu u vlasništvu. U redovnom upravljanju sudjeluju svi suvlasnici provođenjem gore spomenutih odredbi i odluka, te putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja zgrade.
Prinudna uprava
Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da zgrade (tri ili više suvlasnika) moraju imati upravitelja registriranog za tu djelatnost koji upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
U slučaju da zgrada nema ugovorno upravljanje nadležni sud Rješenjem može rješenjem imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi. Kao prinudni upravitelj zgradama na našem području društvo Stan d.o.o. preuzima obveze, dužnosti i prava obavljanja poslova održavanja zgrada koje se nalaze pod prinudnom upravom.
U tom slučaju primarni zadatak nam je oformiti putem financijske institucije (banke) žiro račun zajedničke pričuve Vaše zgrade te pratiti i poduzimati potrebne korake kako bi se mjesečna pričuva uredno uplaćivala po svakom suvlasniku na žiro račun zgrade. Obveza plaćanja pričuve (udio u održavanju zajedničkih dijelova, uređaja i instalacija zgrade) u sustavu prinudne uprave iznosi 2,70 kn po m2 stambeno-poslovnog prostora.
Uplaćena sredstva, temeljem prinudne uprave, mogu se koristiti za hitne intervencije i zakonom obvezujuće poslove. Kao Upravitelj, svim suvlasnicima zgrada pod prinudnom upravom sugeriramo da sklope međuvlasnički ugovor, te potom Ugovor o upravljanju s nama jer će time putem ovlaštenog predstavnika kojeg izaberu moći aktivno odlučivati o svojoj zgradi i provesti radnje na poboljšicama zgrade.
Naknada upravitelja
Za izvršavanje poslova upravljanja zgradom u ugovoru o upravljanju određen je iznos naknade upravljanja. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade. Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.
Promjena upravitelja
Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovoru o održavanju, Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti. Suvlasnici su dužni o promjeni upravitelja obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način.
Primjer poslova upravitelja zgrade
U slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade. Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. Ukoliko se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti upravitelj prikupi ponudu za popravak koje dostavi ovlaštenom predstavniku suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik zajedno sa suvlasnicima zgrade odlučuje o daljnjem postupanju. Po potvrdi ponude Upravitelj zgrade naručuje izvođenje radova popravka kvara.
Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je pokriveno policom osiguranja zgrade, upravitelj organizira procjenu štete na osnovu koje osiguravateljsko društvo isplaćuje zgradi na transakcijski račun zgrade procijenjeni iznos popravka nastale štete. Potom upravitelj zaprima račun za popravak štete od izvođača radova i priprema dokumentaciju potrebnu za plaćanje istog sa transakcijskog računa zgrade koju ovjerava ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade.