Tehnički poslovi

Uplata u zajedničku pričuvu je zakonska obveza suvlasnika, pričuva predstavlja novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se podmiruju troškovi za poslove redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju, poslove redovne naplate potraživanja po pitanju zajedničke pričuve, poslove osiguranja zajedničkih dijelova i uređaja, poslove realizacije kredita i zajmova radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, te ostale poslove na zgradama.

Korištenje sredstava zajedničke pričuve strogo je definirano postojećom zakonskom regulativom i pismenim Odlukama većine suvlasnika.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju kao što su: ličenje i bojanje, premazivanje dimnjaka, zamjena pokrova, keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova, zamjena podnih obloga i premazivanje podova, popravak pročelja, zamjena i popravak stolarije, popravak pokrova i ravnog krova, održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja i električne instalacije, zamjena i popravak brava, održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi, redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode, redoviti servisi dizala, redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi, redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu, redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV, redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.,redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača, čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala, dezinsekcija i deratizacija, čišćenje kanala za smeće, čišćenje septičkih jama, čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju: kvarova na plinskim instalacijama, kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu, puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, kvarova na električnoj instalaciji, znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala, prodiranja oborinskih voda u zgradu, znatnijeg oštećenja krova, narušene statičke stabilnosti zgrade, kvarova na dizalu, otpadanja dijelova pročelja.

Nužnim popravcima smatra se poduzimanje radova osobito radi: sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala, sanacije ravnih i kosih krovova, sanacije klizišta, zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i sl.), popravka pročelja zgrade, izolacije zidova, podova i temelja zgrade.

Tehnički poslovi redovnog održavanja zgrada obavljaju se prema stvarno utvrđenim potrebama zgrade, sukladno propisima i materijalnim mogućnostima zajedničke pričuve zgrade.

Društvo Stan d.o.o. upravlja sa zgradama (cca 500 kom) na području Grada Poreča, na područjima općina Tar-Vabriga, Vrsar, Funtana i Višnjan.

U proteklom periodu evidentno je da su zgrade po pitanju održavanja zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju najviše sredstava utrošile na radove sanacija krovišta i ostalih konstruktivnih elemenata, potom na radove sanacije unutarnje i vanjske stolarije i radove na sanacijama instalacija dovoda i odvode vode, kao i na sanacijama elektroistalacija. Velika sredstava su također utrošena na sanaciju dimovodnih instalacija. Ostali radovi u proteklom periodu su radovi na antenskim sustavima, radovi na dobavi protupožarne opreme, radovi na održavanju čistoće zgrada, soboslikarski radovi, bravarski radovi, radovi dezinsekcije i deratizacije, radovi priprema tehničke dokumentacije i projektantske usluge te ostali građevinski radovi.

Tehnički dio društva Stan d.o.o. može odraditi sljedeće poslove: godišnji pregledi zgrada i izrada potrebne dokumentacije zaprimanje i obrada zahtjeva za intervenciju, prikupljanje ponuda za radove i izrada pripadajuće dokumentacije, obrada i kontrola izvođenja radova, te primopredaja uz okončani zapisnik, prijava i obrada šteta i slično.

Kada se radi o radovima poboljšanja i unaprijeđenja infrastrukture same zgrade, često se radi o zahvatima većih iznosa, koje zgrada nije u mogućnosti financirati iz sredstava pričuve. Društvo Stan d.o.o. u dogovoru s poslovnom bankom Privredne banke Zagreb d.d nudi suvlasnicima mogućnost podizanja kredita za izvođenje radova čija je vrijednost veća od prikupljenih sredstava zajedničke pričuve.

Korisnici kredita su suvlasnici stambene zgrade koja ima otvoren račun za zajedničku pričuvu kod iste banke, te se cjelokupan platni promet zgrade vodi preko te banke. Visina kredita se utvrđuje prema vrijednosti radova, a ovisi o kreditnoj sposobnosti tražitelja kredita. Izračun se vrši na bazi povećanja pričuve na način da je troškovima redovitog održavanja zgrade (naknada upravitelju, premija osiguranja i mjesečni paušalni troškovi) dodaje kreditno zaduženje.

Uvjeti pod kojima se zgrade kreditno zadužuju su sljedeći: kamatna stopa promjenjiva, u visini 3 MJ EURIBOR + 5,9% godišnje, naknada za obradu zahtjeva 0,50% (od sto) od odobrenog iznosa kredita, rok otplate kredita 5-12 godina, način otplate u mjesečnim ratama.

U zajedničke instalacije spadaju vodovodna instalacija, instalacija kanalizacije, instalacije jake struje (vodovi i uređaji do razvodne ploče u stanu, stubišna i nužna -panik rasvjeta), instalacija slabe struje (zvono, parlafoni) – zvona, od govornog uređaja za zgradu do govornog uređaja u stanu (isključujući govorni uređaj u stanu), gromobranska, telefonska instalacija, plinska instalacija, instalacije centralnog grijanja i instalacije kablovskih i antenskih sistema.

Zajednički uređaji su dizala, hidroforska postrojenja, protupožarni aparati, hidranti sa instalacijom i ventilima, sprinkler system – za dojavu i gašenje požara, sanitarni uređaji u zajedničkim prostorima, pumpe za izbacivanje otpadne vode, elektroagregati, kotlovnice koje su u vlasništvu suvlasnka zgrade.

 

MJERE ZAŠTITE OD POŽARA

Sukladno zakonskog regulativi važna obaveza svakog suvlasnika je provođenje mjera zaštite od požara, te su isti dužni planirati i osigurati potrebna sredstva iz fonda zajedničke pričuve za tu namjenu. U slučaju neprovođenja mjera zaštite od požara MUP RH će rješenjem narediti vlasnicima odnosno korisnicima građevine, građevinskog dijela i prostora da poduzmu određene mjere zaštite od požara propisane zakonom i drugim važećim propisima.

Prilikom provođenja inspekcije od strane MUP-a kontrolira se ispravnost sljedećih postrojenja, instalacija ili uređaja: ispravnost unutarnje hidrantske mreže (svake godine), ispravnost gromobranske instalacije (kontrola svake dvije godine), ispravnost panik rasvjete (godišnja kontrola), ispravnost tipkala za isključenje napona el. energije u slučaju nužde (kontrola svake godine), ispravnost el. instalacija zajedničkih dijelova građevine (kontrola svake četiri godine), ispravnost vatrogasnih aparata (jednom godišnje obaviti pregled, kojim se utvrđuje opće stanje i kompletnost svih dijelova aparata), provođenje mjera zaštite od požara na požarnom stubištu i zajedničkim dijelovima građevine – vlasnici građevine dužni su požarno stubište držati prohodnim u svom punom presjeku i osigurati da se uklone svi predmeti koji predstavljaju opasnost od nastajanja i širenja požara ili onemogućavaju brz i siguran izlazak iz ugrožene građevine ili prostora. Pristup požarnom stubištu mora biti omogućen sa svih katova.

Obveza vlasnika građevine je ukloniti otpad koji je odložen na zakonom zabranjenim mjestima i zapaljive tvari koje su ugrađene u konstruktivne elemente građevine ako iste predstavljaju opasnost za nastajanje ili brzo širenje požara.

Zbog neposredne opasnosti od požara zabranjeno je: držanje sirovina, gotovih proizvoda ili drugih predmeta u zatvorenim skladišnim prostorima, uporaba otvorene vatre u zatvorenim i otvorenim prostorima (pušenje, zavarivanje, držanje svjetiljki sa otvorenim plamenom i sl.), obavljanje opasnog posla u građevini ili građevinskom dijelu, prostoriji odnosno prostoru (lakiranje, pretakanje zapaljivih tekućina i plinova, spaljivanje korova i sl.).

Vlasnici građevine u obvezi su provesti mjere bitne za sigurnost građevine, zaštite imovine i života ljudi od požara i na prostorima van građevine, osigurati siguran pristup interventnim vatrogasnim vozilima prohodnim protupožarnim putovima, onemogućiti suvlasnicima ili korisnicima građevine zauzimanje evakuacijskih putova parkiranjem vozila, omogućiti vatrogasnim postrojbama nesmetano korištenje podzemnih hidranata postavljanjem prepreka i obilježavanjem mjesta hidranta propisanim oznakama.

Suvlasnici zgrade posebnu pažnju trebaju posvetiti ispravnom korištenju dimnjaka, te je važno znati da se redoviti pregledi u svrhu održavanja dimnjaka provode sukladno zahtjevima iz projekta zgrade i min. jedanput godišnje. Pregled svih dimnjaka treba se obaviti i prije prve upotrebe uređaja za loženje, odnosno prije ponovne uporabe ako dimnjak nije bio u uporabi dulje od godinu dana. Dimnjak se treba obavezno čistiti primjereno vrsti dimnjaka,te se izvanredni pregled dimnjaka provodi prije svake promjene uređaja za loženje ili promjene goriva, te nakon svakog izvanrednog događaja koji može utjecati na tehnička svojstva dimnjaka ili izaziva sumnju u uporabljivost dimnjaka, te po nalogu inspekcije.

Nalaz ispravnosti dimnjaka treba imati svaki dimnjak na građevini, a ukoliko suvlasnici ne žele pojedine dimnjake koristiti potrebno je donijeti preciznu Odluku suvlasnika o istome koju Upravitelj dostavlja ovlaštenom koncesionaru.

ODRŽAVANJE DIMOVODNIH INSTALACIJA

Temeljni zakoni i propisi koji reguliraju obavljanje dimnjačarskih poslova su sljedeći: Zakon o komunalnom gospodarstvu, Zakon o zaštiti od požara, Tehnički propis za dimnjake, te Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova.

Postojeća zakonska regulativa propisuje obvezu vlasnika, odnosno suvlasnika nekretnine da provode mjere zaštite od požara na nekretnini, a naročitu pažnju vlasnici trebaju posvetiti dijelu zaštite od požara koja definira održavanje i korištenje dimnjaka na nekretnini.

Pritom je važno znati da je propisano izvršavati redovite preglede svih dimnjaka na nekretnini sukladno zahtjevima iz projekta nekretnine minimalno jednom godišnje i o izvršenim godišnjim pregledima posjedovati nalaz ispravnosti dimnjaka.

Pripadajućom tehničkom regulativom uređeno je da se dimnjak mora čistiti primjereno vrsti dimnjaka, a dimnjačara treba pozvati i u sljedećim situacijama: kada dimnjak dobro ne vuče ili uopće ne vuče, kada senzor na plinskom uređaju za loženje upozorava na nepravilan rad dimnjaka, kada kod upotrebe plinskog uređaja za loženje dolazi do vlaženja glatkih površina u prostoru, postoji mogućnost da se radi o povratu dimnih plinova, kada iz dimnjaka osjetimo neugodan miris, kada čujemo da se nešto urušava u dimnjaku, kada dođe do provlaživanja dimnjaka, nakon nastanka požara u dimnjaku, prije prve upotrebe novog dimnjaka, prije ponovne upotrebe dimnjaka koji se nije koristio duže od godinu dana, prije svake promjene uređaja za loženje ili promjene goriva i nakon svakog izvanrednog događaja.
Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova uređuje obavljanje dimnjačarskih poslova na našem području, te nadzor nad obavljanjem tih poslova. Odluka između ostalog propisuje da se dimnjačarski poslovi obavljaju na temelju ugovora o koncesiji i da su korisnici usluga obvezni omogućiti preglede i čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje.

Na svom dimnjačarskom području koncesionar je jedini ovlašten za obavljanje dimnjačarskih poslova kao što su: provjera ispravnosti i funkcioniranja dimnjaka i uređaja za loženje, obavljanje redovnih i izvanrednih pregleda dimnjaka i uređaja za loženje, čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje, poduzimanje mjera za sprječavanje opasnosti od požara, eksplozija, trovanja, te zagađivanja zraka, kako štetne posljedice ne bi nastupile zbog neispravnosti dimnjaka i uređaja za loženje.

Radnje i pojave koje uvelike otežavaju posao dimnjačaru su: spajanje uređaja za loženje na dimnjak bez znanja područnog dimnjačara, promjena vrste goriva bez znanja područnog dimnjačara, nemogućnost pristupa svim dijelovima dimnjaka, nemogućnost demontaže dimovodne (priključne) cijevi, nepostojanje vratašaca u području sabirača, izrada novog priključka na već postojećim dimnjacima bez znanja područnog dimnjačara, izgradnja ili sanacija dimnjaka s neovlaštenim poduzećima, čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje od strane neovlaštenih osoba (lažni dimnjačar ili korisnik), korištenje dimnjaka za priključak kuhinjske nape ili ventilatora.

Ovlaštene dimnjačarske službe za područja u ingerenciji:

1. Grada Poreča je: Caminus j.d.o.o. iz Varaždina, Janka Jurkovića, mob.tel. Josip Crleni – 091 546 7421 i Goran Crleni – 091 765 8243
2. Općine Vrsar je: MLD USLUGE d.o.o. P. Kvakana 35/A, HR- Đelekovec, tel. +385 (0)98 942 88 67, mail: mldusluge@gmail.com
3. Općine Tar –Vabriga: Caminus j.d.o.o. iz Varaždina, Janka Jurkovića, mob.tel. Josip Crleni – 091 546 7421 i Goran Crleni – 091 765 8243

 

GROMOBRANSKA INSTALACIJA

Razvoj civilizacije donio je gustu mrežu podzemnih, nadzemnih, zidnih, stropnih i podnih kablova, pa udar munje može u djeliću sekunde spržiti instalaciju u nekoliko kuća istodobno, pa kompjutori, modemi, telefoni, televizori, kućanski aparati i klima uređaji mogu pretrpjeti nepopravljiva oštećenja. Najopasnije je vrlo jako magnetno polje koje se koncentrično širi oko munje i točke udara, pa u metalnim predmetima i strujnim vodovima izaziva snažan indukcijski učinak. Ovaj se neizravni utjecaj često podcjenjuje, iako štete od neizravnog udara munje rastu geometrijskom progresijom.

Zanimljivo je da su munje češće na otvorenim livadama negoli u velikim gradovima, što znanstvenici tumače niskom električkom vodljivošću osušenog tla ispod betona i asfalta. Iako je smjer udara potpuno nepredvidljiv, gotovo su sva tehnička rješenja oblikovana s namjerom da privuku munju. Kako ona prolijeće kroz kanale ioniziranog zraka, na gromobrane su postavljani posebni štapovi s manjim količinama radioaktivnog materijala koji bi ionizirajućim zračenjem morali namamiti munju da udari bas tamo gdje je spreman prihvat električnog pražnjenja.

Gromobranska instalacija mora preuzeti električno pražnjenje munje, pa treba šipkama ili upletkama napraviti krovnu mrežu koja pokriva površinu barem 10 × 20 metara. Nijedna točka krova ne smije biti udaljena više od 5 m od uzemljenog dijela instalacije. Pritom svi limeni opšavi, pokrovne limene strehe, žljebovi, oluci, snjegobrani, ograde terasa, stubišta i balkoni te ostali metalni dijelovi na krovu ili na vanjskom dijelu zgrade, moraju biti uključeni u tu mrežu.Broj metalnih vodova koji krov spajaju s tlom ovisi o veličini, tlocrtu i visini zgrade. Dakako, povoljnije je ako su vertikalni odvodi postavljeni sto gušće da je kuća u Faradayevom kavezu. Uglavnom se pričvršćuju za zid, dubokim sidrenjem čeličnim sidrima, a ponekad se priključuju i na čeličnu armaturu armiranobetonskih zidova, no to treba predvidjeti već pri projektiranju te i ostale instalacije uključiti u tako koncipiranu zaštitu.

Propisi detaljno određuju debljinu (površinski presjek) svih elemenata instalacije, način pričvršćenja i spajanje. Tu nema mjesta improvizacijama, jer ni najbolje postavljena gromobranska instalacija ne daje stopostotnu zaštitu od svih posljedica udara. Gromobran moraju postaviti stručnjaci koji uz to daju i nužnu dokumentaciju. Kao suvlasnik zgrade trebali bi sudjelovati u kontroli, odnosno vršiti provjeru da li je li neki odvod oštećen, prekinut ili u dodiru s nekom metalnom konstrukcijom ili da li su spojevi oštećeni. Primijetite li kvar, pozovite profesionalce.

 

HIDRANTSKA MREŽA

Hidrantska mreža za gašenje požara skup je cjevovoda, uređaja i opreme kojima se voda od sigurnog izvora dovodi do štićenih prostora i građevina.

Za zaštitu objekata projektiraju se i izvode vanjske i unutarnje hidrantske mreže. Kod cjevovoda vanjske hidrantske mreže postavljaju se nadzemni ili podzemni hidranti. Unutarnja hidrantska mreža mora biti izvedena na takav način da se ostvari
potpuno prekrivanje prostora koji se štiti najmanje s jednim mlazom vode. U građevini koja se štiti unutarnjom hidrantskom mrežom za gašenje požara, postavljaju se na cjevovod zidni hidranti koji moraju biti izvedeni tako da omoguće sigurno i efikasno rukovanje i uporabu. Unutarnja hidrantska mreža izvodi se kao mokra i suha.

Suhu hidrantsku mrežu danas najčešće nalazimo u javnim otvorenim, poluotvorenim i podzemnim garažama koje nisu grijane, ili u industrijskim pogonima koji su poluotvorenog ili otvorenog tipa i gdje grijanje prostora nije moguće, a hidrantska mreža je neophodna. Suha hidrantska mreža izvodi se isto kao i mokra hidrantska mreža s klasičnim hidrantskim ormarićima ili s ormarićima s bubnjem. Jedina razlika između suhe hidrantske mreže i mokre hidrantske mreže je uvjet, da se svi cjevovodi suhe hidrantske mreže moraju moći potpuno ispraznici (drenirati) poslije upotrebe ili poslije tlačne probe.

Sprinkler

Sprinkler uređaj za gašenje koristi vodu, te svojim aktiviranjem istovremeno uz gašenje vrši i automatsku dojavu požara. Ključni element sprinkler sustava čine sprinkler mlaznice koje reagiraju na porast temperature u prostoru koji se štiti.

Sprinkler uređaji kao najčešće ugrađivane protupožarne instalacije u svijetu, koriste se pri zaštiti različitih objekata od malih požarnih opterećenja (hoteli, biblioteke, bolnice, muzeji, dječje ustanove, škole itd.), srednjih požarnih opterećenja (garaže, restorani, robne kuće, pogoni, štamparije, prehrambena industrija, metalna industrija, prerada kože, drva, papira, plastike, pogoni tekstilne industrije itd.) i velikih požarnih opterećenja (sve vrste skladišta, kemijska industrija, tvornice boja i lakova, skladište tekstilne industrije, lakirnice, hangari itd.)

Prednosti sprinkler uređaja očituju se u jednostavnom održavanju, visokoj efikasnosti gašenja i nepostojanju lažnih alarma. U slučaju požara aktiviraju se samo one mlaznice koje se nalaze u dijelu prostora koji je zahvaćen požarom, tako da su minimalne štete od djelovanja vode u štićenom prostoru.

Princip rada sprinkler sustava

Temperatura aktiviranja sprinkler mlaznice viša je za oko 30°C od najviše očekivane radne temperature okoline. Pri pojavi požara i porastom temperature dolazi do aktiviranja sprinkler mlaznica čime je omogućen izlaz vode iz cjevovoda pod tlakom od najviše 10 bara koji je spojen na izvor vode. Princip dojave požara kod sprinkler sustava zasniva se na padu tlaka u cjevovodu do kojeg dolazi uslijed otvaranja sprinkler mlaznice.

Ovisno o minimalnoj temperaturi u štićenom prostoru i vrsti prostora u kojem je instaliran sprinkler sustav, razlikujemo dvije vrste sprinkler sustava mokri i suhi sprinkler. Mokri sprinkler sustav koristi se u prostorijama gdje nema opasnosti od zamrzavanja ili isparavanja vode. Suhi sprinkler sustav u čijem se cjevovodu nalazi komprimirani zrak te se koristi u prostorijama sa niskim ili vrlo viskokim temperaturama.

Činjenice o sprinkler sustavima

• gotovo eliminiraju smrtne slučajeve prilikom požara u objektima
• smanjuju ozljede i gubitak imovine uzrokovane požarom za više od 80%
• prilikom aktivacije sustava uvelike se smanjuje korištenje vode ali i šteta nastala u procesu gašenja požara u usporedbi sa gašenjem požara od strane vatrogasne službe
• ne reagiraju na dim i kuhinjske pare te se aktiviraju samo u slučaju požara.

 

DERATIZACIJA I DEZINSEKCIJA

Mjere dezinsekcije i deratizacije provode se godišnje na poziv predstavnika zgrade ili na osnovu pismenog zahtjeva većine suvlasnika, a u svemu prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima, te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Na zgradama pod upravljanjem društva Stan d.o.o. obavlja ih tvrtka EKO SERVIS MATIĆ iz Pazina, Lovrin 80 H, telefon: +385 (0) 52 624 571, fax: +385 (0) 52 624 571, vlasnik Nikola Matić +385 (0) 91 621 1190, e-mail: eko.servis.matic@gmail.com