Zahvaljujemo na dosadašnjoj suradnji i na pitanjima koja ste nam postavili usmenim ili pismenim putem.
Na ovoj stranici nastojali smo prikazati pitanja i odgovore koje smo smatrali najzanimljivijima i najčešćima kako bi Vam isti bili stalno na raspolaganju. Vremenom ćemo ovaj popis proširiti novim pitanjima ili mijenjati u skladu s potrebama.
Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da zgrade (tri ili više suvlasnika) moraju imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost koji upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
Vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima: održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama, osiguranje zgrade, provođenje mjera zaštite od požara, deratizacija i dezinsekcija, prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade, te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.
Navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa. U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.
Društvo Stan d.o.o je po broju klijenata najveći upravitelj na našem području. Od samog početka upravljanja zgradama Stan d.o.o. vodi se načelom da se interes suvlasnika nalazi na prvom mjestu. Odgovornim pristupom prema klijentima nastojimo predložiti i odraditi uz poslove redovite uprave i poslove u smislu poboljšica (npr. ugradnja elemenata i uređaja koje zgrada nije posjedovala).
Zaposlenici tvrtke su uvijek na raspolaganju suvlasnicima u uredovno vrijeme društva s namjerom da na svaki zahtjev odgovore što promptnije i efikasnije. U vrijednosti društva Stan d.o.o. spadaju sljedeće: kvalitetna struktura zaposlenika, velika podrška korisnika naših usluga i pravodobno informiranje korisnika o prihodima i troškovima važan su temelj za ostvarenje zadovoljstva naših klijenata.
Međuvlasnički ugovor uređuje odnose između suvlasnika zgrade u vezi upravljanja, održavanja i korišćenja zgrade.
U prilogu međuvlasničkog ugovora se nalaze popis suvlasnika s suvlasničkim udjelima (površinama stanova i prostora čiji su vlasnici) i udjelima u troškovima održavanja i popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Ugovor o upravljanju zgradom uređuje međusobne odnose suvlasnika i upravitelja zgrade.
Nekretnina je “Čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno” (prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).
Prema navedenoj definiciji u pojedini ulaz odnosno zgradu spadaju svi građevinski dijelovi i uređaji koji se nalaze u zgradi, ispod i na njoj i trajno su povezani sa zgradom.
Zgrada može imati jedan ili više ulaza sa različitim nazivima ulica i različitim kućnim brojevima.
Ulaz sa vlastitom adresom i kućnim brojem bez obzira na to što se nalazi u istoj fizičkoj zgradi sa drugim ulazima može predstavljati zasebnu administrativnu cjelinu “zgradu”. Dva ili više ulaza sa vlastitim adresama i kućnim brojevima unutar iste fizičke zgrade mogu se udružiti u jedinstvenu “zgradu”.
“Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari” (prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji). Zgrada se sastoji od posebnog dijela (stanovi i drugih prostori), te zajedničkih dijelova u koje spada i infrastruktura zgrade. Prema Uredbi o održavanju zgrada, posebni dio nekretnine je stan, poslovni prostor, drvarnica ili garaža, odnosno sve što može biti predmetom samostalnog vlasništva.
Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se: nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.), pokrov, prohodne i neprohodne zajedničke terase, pročelja zgrade uključivo prozori i vrata, elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.), krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade, dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada, zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta, požarni prilazi, ljestve i stepeništa, dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu, instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade, instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna, vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade, električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade, nužna i panik rasvjeta, zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade, telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade, zajednička kotlovnica i toplinska podstanica, zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl., gromobranske instalacije, kanali za smeće, septičke jame, kao i drugi dijelovi zgrade koje suvlasnici utvrde Međuvlasničkim ugovorom.
Suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom.
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade je ujedno i suvlasnik ukoliko ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom u zgradi čiji je predstavnik.
Komunikacija upravitelja i suvlasnika obavlja se preko predstavnika zgrade kojega su ostali suvlasnici natpolovičnom većinom izabrali i ovlastili za predstavljanje. Suvlasnici ovlaštenom predstavniku dodjeljuju ovlasti međuvlasničkim ugovorom i posebnim odlukama ukoliko se radi o rješavanju pitanja izvan ovlasti dodijeljenih međuvlasničkim ugovorom. Ovlašteni predstavnik je odgovoran za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ne može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade. Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi i najčešće obavlja slijedeće poslove: sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj, daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla, vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi, izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim suvlasnicima.
Ukoliko zgrade nisu u mogućnosti odabrati predstavnika poslovi upravljanja se vrše kao prinudnog upravljanja. Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika.
Honorar ovlaštenog predstavnika zgrade predstavlja financijsku nagradu za poslove koje isti obavlja u ime suvlasnika zgrade. Honorar se isplaćuje mjesečno, a njegov iznos ovisi o dogovoru suvlasnika zgrade i određuje se međuvlasničkim ugovorom. Ukoliko se ukaže potreba za promjenom predstavnika to je mogu odraditi na način da se Upravitelju dostavlja suglasnost većine suvlasnika za izbor nove ovlaštene osobe.
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju. Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže,… Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva. Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika putem ovlaštenog predstavnika a sukladno ugovoru o upravljanju i Zakonu.
Suvlasnici mogu ovlastiti upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove: organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine, utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik, organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu, raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti, primjereno osigurava zgrade i njihove zajedničke dijelove i uređaje od rizika.
Zajednička pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika.
Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 0,20 €/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki posebni dio zgrade posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na zasebni žiro-račun zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.
U slučaju da pojedini suvlasnici ne plaćaju pričuvu, Upravitelj je dužan provesti sljedeće mjere: kontinuirano pismeno opominjanje dužnika s naznačenim dugom za pojedini posebni dio, dostava opomena pred ovrhu – šalju se svim dužnicima prije pokretanja postupka prisilne naplate i konačno prisilna naplata pričuve – pokreće se putem odvjetnika nakon neuspješnih opomena .
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.
Temeljni zakoni i propisi koji reguliraju obavljanje dimnjačarskih poslova su sljedeći: Zakon o komunalnom gospodarstvu, Zakon o zaštiti od požara, Tehnički propis za dimnjake, te Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova.
Tehnički propis za dimnjake određuje: da se redoviti pregledi u svrhu održavanja dimnjaka provode sukladno zahtjevima iz projekta građevine, ali najmanje jedanput godišnje, da se pregled dimnjaka treba se obaviti i prije prve upotrebe uređaja za loženje, odnosno prije ponovne uporabe ako dimnjak nije bio u uporabi dulje od godinu dana, da se prilikom svih pregleda, dimnjak se obavezno čisti primjereno vrsti dimnjaka, da se izvanredni pregled dimnjaka provodi prije svake promjene uređaja za loženje ili promjene goriva, nakon svakog izvanrednog događaja koji može utjecati na tehnička svojstva dimnjaka ili izaziva sumnju u uporabljivost dimnjaka, te po nalogu inspekcije.
Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova uređuje obavljanje dimnjačarskih poslova na našem području, te nadzor nad obavljanjem tih poslova. Odluka između ostalog propisuje da se dimnjačarski poslovi obavljaju na temelju ugovora o koncesiji i da su korisnici usluga obvezni omogućiti preglede i čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje.
Na svom dimnjačarskom području koncesionar je jedini ovlašten za obavljanje dimnjačarskih poslova kao što su: provjera ispravnosti i funkcioniranja dimnjaka i uređaja za loženje, obavljanje redovnih i izvanrednih pregleda dimnjaka i uređaja za loženje, čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje, poduzimanje mjera za sprječavanje opasnosti od požara, eksplozija, trovanja, te zagađivanja zraka, kako štetne posljedice ne bi nastupile zbog neispravnosti dimnjaka i uređaja za loženje.
Dimnjačara treba pozvati: kada dimnjak dobro ne vuče ili uopće ne vuče, kada senzor na plinskom uređaju za loženje upozorava na nepravilan rad dimnjaka, kada kod upotrebe plinskog uređaja za loženje dolazi do vlaženja glatkih površina u prostoru, postoji mogućnost da se radi o povratu dimnih plinova, kada iz dimnjaka osjetimo neugodan miris, kada čujemo da se nešto urušava u dimnjaku, kada dođe do provlaživanja dimnjaka, najmanje jednom godišnje ili češće prema zahtjevima iz projekta građevine, nakon nastanka požara u dimnjaku, prije prve upotrebe novog dimnjaka, prije ponovne upotrebe dimnjaka koji se nije koristio duže od godinu dana, prije svake promjene uređaja za loženje ili promjene goriva i nakon svakog izvanrednog događaja.
Radnje i pojave koje uvelike otežavaju posao dimnjačaru su: spajanje uređaja za loženje na dimnjak bez znanja područnog dimnjačara, promjena vrste goriva bez znanja područnog dimnjačara, nemogućnost pristupa svim dijelovima dimnjaka, nemogućnost demontaže dimovodne (priključne) cijevi, nepostojanje vratašaca u području sabirača, izrada novog priključka na već postojećim dimnjacima bez znanja područnog dimnjačara, izgradnja ili sanacija dimnjaka s neovlaštenim poduzećima, čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje od strane neovlaštenih osoba (lažni dimnjačar ili korisnik),
korištenje dimnjaka za priključak kuhinjske nape ili ventilatora.
Ovlaštena dimnjačarska služba za područje:
Prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima, te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, deratizacija i dezinsekcija se provodi dva puta godišnje na način da za to ovlašteni predstavnik suvlasnika naručuje radove čiji se trošak podmiruje iz sredstava zajedničke pričuve zgrade.
Po potrebi, radovi deratizacije i dezinsekcije mogu se provoditi češće, za što također, ovlašteni predstavnik suvlasnika podnosi zahtjev, kao za bilo koji drugi rad vezan uz zgradu, te trošak ide na teret zajedničke pričuve.
Na zgradama pod upravljenjem društva Stan d.o.o. obavlja ih tvrtka EKO SERVIS MATIĆ iz Pazina, Lovrin 80 H, telefon: +385 (0) 52 624 571, fax: +385 (0) 52 624 571, vlasnik Nikola Matić +385 (0) 91 621 1190, e-mail: eko.servis.matic@gmail.com
Etažiranje je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao uredno odvijati promet nekretninama. Neka nekretnina (zgrada) uredno je upisana u zemljišne knjige ako je u listu “A” brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2 i u čhv, te naznačena i katastarska općina. Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige, tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi sljedeće: Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade – što se definira lokacijskom dozvolom.
Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično) u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini. Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima (crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično). Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) – u pravnom smislu kroz sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.
Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2, ili više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.
Prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice. Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma). Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade na osnovu pismenih Odluka suvlanika o po osiguranju financijskih sredstava.
Svaki od suvlasnika nekretnine, koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom, dužan je prigodom izvršavanja svoga prava postupati osobito obzirno prema ostalima. U protivnom, suvlasnici mogu ishoditi njegovo isključenje iz suvlasničke zajednice, pod pretpostavkama koje određuju članci 98. i 99. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Isključenje iz suvlasničke zajednice, kao institut propisan odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, predviđeno je samo za krajnje slučajeve kad drugi vlasnici stanova više, uvjetno rečeno, nemaju drugog izlaza iz nepodnošljive situacije zajedničkog stanovanja s vlasnikom (korisnikom) nekretnine, osim da posegnu za isključenjem tog suvlasnika iz suvlasničke zajednice. Primjerice, može se dogoditi da neki suvlasnik u zgradi godinama ne plaća zajedničku pričuvu i općenito svojim ponašanjem i pasivnošću ne doprinosi, odnosno odmaže uspješnom održavanju zgrade.
Isključenje na zahtjev većine moguće je ako:
Suvlasnici koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenog suvlasnika, tužbom će zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed ili će se na zahtjev tužitelja koji ne može biti sastavljen u roku kraćem od tri mjeseca od pravomoćne presude tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi. Time što suvlasnički dio stekne treća osoba, zajednica s isključenim suvlasnikom prestaje.
Isključenje na zahtjev manjine moguće je ako:
Povrijeđeni suvlasnik, ako i nije dobio od drugih dovoljnu potporu da bi većina donijela odluku o isključenju, može sam tužbom zahtijevati od ovoga da se ubuduće suzdržava od takvih postupaka. No, nastave li se oni i nakon pravomoćne presude, povrijeđeni sam može podnijeti tužbu kojom se tuženiku nalaže da je dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed te se u tom slučaju na odgovarajući način primjenjuju odredbe koje inače vrijede kad tužbu podnose suvlasnici koji imaju većinu suvlasničkih udjela.
Pišite nam i postavite svoje pitanje.